◇ 전세사기, 깡통전세 예방방법!
안녕하세요~ COCO부동산재테크입니다.
벌써 올 한 해가 지나가고 있습니다.
올 해에는 재난, 정책, 금리 등 많은
일들이 있었던 한 해를 보낸 것 같습니다.
힘들고 좋지 않았던 기억들은 가는 해에 실어
보내시고 새 해엔 새로운 희망들이 반기고
있기를 기대하며 행복한 연말
보내시길 바랍니다.
오늘은 집값 하락이 지속되면서 임대인으로부터 전세보증금을 반환받지 못하는
상황이 빈번하게 일어나고 있는
'깡통전세', '전세사기' 예방방법과 임차인이 집주인의 체남세금을 확인할 수 있는
방법을 간략하게 알아보려 합니다.
◇ 선순위권리 임대차 계약 전 확인 사항
계약 전 시세, 등기사항증명서, 미납세금 열람을 통해
전세가격 적정 여부, 계약 상대방이 소유자가 맞는지,
선순위 권리관계를 꼼꼼히 확인해야 합니다.
특히 당해세( 해당 부동산에 부과된 재산세 등), 법정기일이 빠른 세금은 임차보증금보다
선순위라는 점!
◇ 대항력, 우선변제권
대항력(주택 점유와 전입신고)과 우선변제권(확정일자)을
다른 권리보다 먼저 갖추면 임차인 권리를 보호받을 수 있습니다.
계약 또는 이사 직후 전입신고와 확정일자를 신청하면 됩니다.
추가로 임대차거래신고도 동시에 가능합니다.
◇ 그 외 보호 장치
전세보증보험 가입이 있습니다.
임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우
주택도시보증공사, 한국주택금융공사, 서울보증보험
을 통해 보증금을 반환받을 수 있습니다.
보증보험 가입 이외에도 전세권 설정이란 방법도 있습니다.
전입신고가 곤란할 경우 등기사항증명서 상에
전세권을 설정하여 보증금을 보호할 수 있습니다.
전세권 설정이란?
임대인과 임차인이 임대차 계약에서 당사자 간 합의에 따라
전세권을 설정하기로 계약을 체결하는 것입니다.
반드시 등기를 해야만 효력이 발생됩니다.
또 임차인은 임대인의 동의 없이 강제로 전세권 설정을 할 수는 없습니다.
확정일자와 입주 및 전입신고의 요건의 갖춘 것과 비슷한 효력을 갖게 됩니다.
임대인이 보증금을 반환치 않는 경우 확정일자를 갖춘 임차인은 별도로
임차보증금반환청구소송 등을 제기해 승소판결을 받아 강제집행을 신청
해야 하지만 전세권 설정 등기를 한 임차인은 판결절차 없이도 직접
경매 신청 할 수 있습니다.
◇ 전셋집이 공매가 되면?
공매공고 등기일 이전에 임차인 권리행사 요건인 대항력, 우선변제권 등을
임차인은 갖춰야 합니다.
배분요구 종기까지 임차인 요건이 유지가 되어야 하며 매수인 인수부담등을 검토하여
채권신고 및 배분요구서제출을 반드시 하여야 합니다.
임차보증금은 다른 채권과 우선순위를 비교하여 순위에 따라 변제가 되며
새금 기준일은 법정기일, 보증금은 전입, 확정일자로 판단합니다.
정말 어려운 용어도 많고 많이 헷갈리긴 합니다.
그렇더라도 임차인으로서 권리와 소중한 보증금을 지켜야
하니 신중히 알아두셔야 할 내용이라 생각이 듭니다.
참고로 임대차 분쟁이 발생할 경우
대한법률구조공단과 주택임대차 분쟁조정위원회에서 상담
및 자문 해결방법을 도와주고 있다고 합니다.